摘取　要：關鍵詞： 　　全租型商業地產，指竣工后由開發商或其登錄專營公司統一租賃，統一經營的物業。目前國內該類物業雖然不多，但卻被各地政府及開發商非常重視，主要原因就在于其既能充分利用資源優勢又防止了巨額資金投入帶給的風險。

該類型物業具備很強的生命力，且合乎我國現階段國情。對該類型物業的探究可以對目前國內商業地產的研發運營有一些新的解讀和了解。一、表明獨特性定位 　　全租型商業地產的研發，定位精確要求著運營勝敗。定位的要素有兩個，一個是獨特性，一個是差異化。

二者即有區別，又互相聯系。獨特性主要依賴的是項目自身固有優勢充分發揮，創建競爭對手無法仿效的競爭優勢；差異化主要依賴的是對外部競爭環境的分析后創建起競爭對手所不具備的競爭優勢。　　對商業地產本身而言，獨特性的反映尤為重要。

小型全租型商業地產，如上海新天地，南京1912等都是創建在特有的歷史文化資源基礎上，所有所不同的是一個相結合代表中西文化交匯的石庫門建筑群，另一個相結合的是有根本性歷史意義的民國風格。這些文化資源都是具備深刻印象意義而且完全根本無法仿效的。所以，該類商業地產的定位必需充份考慮到基于本地并被廣泛接納的文化、歷史資源，利用這些資源在大眾心中早已導致的印象去擴展知名度。

二、規模及投資 　　利用獨特性資源的全租型商業地產可大可小，明確依據資源的特性而以定。該類型物業的投資報酬期很長，十年以上的周期有可能使投資者們舉棋不定。

然而該類型物業也往往不具備有數建筑群的特點，首期投資高于新品研發。若以出租的形式展開研發，則費用更加較低。規模較小的物業，在招商時必然引進一兩個以上的“超級航母”主力店來更有人氣。

而現有資源的局限往往不容許該類型的主力店遷來，必須為其新的打造出營業區域，之后不會產生新的區域與原先資源不協商甚至混雜的現象。而物業規模如果過小，則業態容易決定，更容易造成定位偏差，在大眾原先的心理定位上產生失落感。

本文指出，該類型物業占地面積不應在2—3萬平方米，建筑面積以5萬平方米左右為欠佳。目前國內不具備該條件的特定資源有很多。　　從投資角度計算出來（出租形式，另設租賃期為十年），以5萬平方米建筑面積的物業為事例，租金投放每年大約5千萬元（全國中型城市非商業區域物業平均值租金下限），管理及改建平均值成本為投資的25%，資金成本8%，按南京1912的租金（總體收益率54%），項目的總體成本利潤率在20%以上，對投資者來說是一個不俗的自由選擇。

三、目標經營者（主力店）自由選擇 　　主力店在商業地產中的地位須多言，融合大多數的目標經營者，是引人注目業態定位的關鍵。對于大型商業地產而言，主力店好比一個，可以有4—5個有所不同業態的人組。但對于小型商業地產來說，往往不能有一個主力店，剩下的業態必須眾多的目標經營者來已完成。

這就對目標經營者規模和數量的規劃明確提出了很高的拒絕。　　與大型商業地產有所不同，特有資源的全租型商業地產往往都有一個獨特的主題。

國際上的理論指出商業地產享有“四大功能”，一是購物，二是休閑娛樂，三是運動，四是交際。解釋其正在向休閑娛樂、身體健康的業態發展。小型商業地產無法涵蓋全部的業態，就必需在這些主要業態中自由選擇一個與其主題最相似或最能襯托該主題的業態。

根據小型商業地產的特點，將“四大功能”重新排列，休閑娛樂——交際——購物——運動，可作為自由選擇主力店的參照。目標經營者的規模和數量要求該業態在整體定位中的比重，開業后可根據實際情況展開微調，以適應環境新的修正后的定位。

四、市場培育期 　　一般而言，商業地產項目要有三年的培育期，最少也要兩年。所以大多數基金并購商業地產要開業兩年以后才考慮到，甚至經過三到五年才展開并購。因為基金只拒絕3-5%的報酬，但必需平穩，所以他們都要等到渡河培育期。　　小型商業地產某種程度有市場培育期。

業態與獨特性資源融合得好，可以延長培育期，但卻不可逾越。最初的階段，投資者忍受的壓力是極大的，資金的壓力，丟棄磚的壓力，定位偏差的壓力。

更為順利的商業地產廣州天河城，開業8年半租金刷6番，但是在前三年時間也忍受著巨額的虧損，若不是政府出面的組織資金救急，難道就沒今天了。所以投資者必需在前三年作好打算。

當然，如果三年過了還在虧損，那就要考慮到覓決心了。　　市場培育期的重點在于培育被動性消費。對于子集眾多業態的商業物業來說，被動性消費（隨機性消費）不應相比之下小于目的性消費，才卻是順利的。

如果人人都是帶著目標前來消費，則與在大型專業化專門店消費沒什么兩樣，也就喪失了業態子集的意義。三年培育期一過，人們接納該商業區域，就不會帶著慣性思維很大自然地去消費了。五、專業管理團隊 　　從理論上談，全租型商業地產是一個有的組織的商業綜合體。按照涉及理論，這種商業集群不但具備生命周期，還享有整套產發展機制。

因此，對商業物業的管理畢竟一般的物業管理，也不是物業管理+商業管理的非常簡單融合。　　商業物業的管理，既要不懂商業又要不懂建筑還要不懂機電更要不懂物管，還有商業集群的發展理論。這應當是一個十分專業的團隊，在享有各方面科學知識的同時需要大大展開自學以適應環境新的環境拒絕。該團隊要需要敏銳地辨別市場的南北，調整業態的偏差，確保整體的形象，協商商家的運營，專責資金的另一款，完備內部的管理，以戰略的眼光對資源展開合理配置，通過對外經濟和集體效率獲得競爭優勢使項目持續平穩較慢發展。

六、人與自然發展 　　商業地產的發展過程是一個人與自然發展的過程。其間，物業所在地政府、物業大業主、投資者（開發商）、管理者、經營者、消費者的相互作用是其發展的源動力。

　　物業所在地政府對物業是持青睞態度的。它的經常出現，需要給政府帶給極大的財稅收益，需要凝人氣，產生社會效應，需要提升資源利用率，減少資源維護成本，作為政績，還需要為履歷添彩；物業大業主在坐享租金的同時既能省下物業維護費用，又能提升物業知名度；投資者經過細心地測算和評估，為高額的投資收益深感難過；管理者在管理過程中自學和實踐中了新的管理經驗，同時獲得了理應的報酬；經營者為需要置身于享有獨有景觀、人流如潮的經營環境而竭盡全力；消費者在消費過程中體驗了新鮮，符合了奇怪，取得了符合，這是一個相輔相成人與自然發展的過程。

商業地產的順利必不可少來自于政府、業主、投資商、管理者、經營者、消費者的聯合反對，商業地產的順利也不會給他們帶給適當的報酬。刊登請求標明來源。原文地址：http://www.lw54.com/html/fazhan/20181222/8042866.。

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